In asteptarea noilor conditii de creditare de la banci, revizuite in urma modificarilor aduse saptamana trecuta de BNR, CREDIT ZONE studiaza consecintele pe care le vor avea acestea pentru populatie.
Credite mai mari cu avans mai mic
Este greu de prezis in ce masura vor relaxa bancile gradul de indatorare, intrucat Banca Nationala da posibilitatea fiecarei banci sa-si faca propria strategie.
Cert este ca gradul de indatorare admisibil va creste cu cateva procente si acest lucru va facilita accesul clientilor la credite mai mari cu o contributie proprie mai mica.
Astfel, de la un grad de indatorare de 35-45%, romanii se vor putea imprumuta in limita a 55-60% din salariu. Este posibil ca bancile sa accepte un grad de indatorare de pana la 70%, dar o vor face numai in urma unui scoring bun, in cazul anumitor categorii de clienti eligibili.
CREDIT ZONE calculeaza suma maxima pe care o poate obtine o familie pentru achizitia unui apartament in valoare de 70.000 euro, in conditiile unui grad de indatorare de 60%.
Luam in considerare o familie, sot si sotie, care au impreuna un venit mediu lunar de 4000 lei net, fara alte datorii financiare si fara alte proprietati. Acestia vor sa achizitioneze un apartament printr-un credit ipotecar cu avans minim, pe o perioada de 30 de ani.
Am studiat oferta bancilor partenere CREDIT ZONE si am constatat ca suma maxima la care se poate avea acces creste in medie cu 26%, iar avansul scade cu aproximativ 48%, in conditiile aplicarii unui grad de indatorare de 60%.
Garantia ipotecara "de buna calitate"
BNR prevede in noul comunicat faptul ca potentialii clienti vor putea accesa mai usor un credit in conditiile in care vor garanta cu proprietati imobiliare de buna calitate.
Deoarece nu este specificat clar, s-au facut diverse presupuneri pe baza termenului "proprietate imobiliara de buna calitate" care poate fi interpretat de fiecare banca in parte dupa normele interne.
Pana la implementarea noilor prevederi in conditiile de creditare ale bancilor, CREDIT ZONE a studiat ce inseamna garantie imobiliara de buna calitate in acceptiunea actuala a institutiilor financiare romanesti.
Stabilirea gradului de calitate a imobilelor acceptate ca garantie la un credit a fost tratata diferit pana acum de banci.
Ca regula general valabila, un imobil poate fi luat in garantie numai daca este intabulat si poate fi asigurat.
Termenul "imobil de buna calitate" se poate transpune in practica printr-o proprietate ce poate fi valorificata rapid de banca. Astfel, casele cu un risc seismic ridicat (cele cu bulina rosie), cele confort III, casele de paianta sau chirpici nu sunt acceptate ca garantii ale creditelor.
Casele din lemn sunt agreate doar daca au fundatia construita. La proprietatile confort II, aproape toate institutiile financiare finanteaza in acest moment maxim 75% din valoarea de piata.
Bancile sunt foarte stricte si in ceea ce priveste acceptarea ca garantie a imobilelor care nu au incalzire centrala sau baie proprie sau a celor care au o suprafata prea mica. Pentru garsoniere, suprafata minima agreata este de 18mp, iar pentru apartamente 21mp.
De asemenea, casa adusa in garantie trebuie sa aiba acces stradal direct sau drept de servitute asupra drumului de acces.
In cazul in care garantia creditului o constituie un imobil "la rosu", valoarea de piata luata in calcul la stabilirea creditului este cea la stadiul actual. Aceasta trebuie sa fie insa intabulata in Cartea Funciara.
Imobilele din alte tari nu sunt acceptate, iar in ceea ce priveste garantarea unui credit cu un teren, un teren intravilan ar fi de preferat unuia extravilan.
Toate aceste mentiuni caracterizeaza un "imobil de buna calitate" asa cum apare acum in descrierile produselor de creditare ale bancilor.
Exprimarea din comunicatul BNR lasa insa poarta deschisa bancilor sa ia in considerare proprietati evaluate la peste 100% din valoarea creditului contractat, tocmai in eventualitatea devalorizarii in timp a acestora.
