Criza actuala din sectorul imobiliar a fost determinata de un complex de factori, intre care o pondere importanta o are demersul bancilor de a inaspri conditiile de acordare a creditelor ipotecare. Aceasta situatie afecteaza atat sectorul apartamentelor vechi cat si pe cel al apartamentelor noi, iar cel mai evident semn este dat de scaderile de preturi pentru ambele categorii din ultima perioada.
Aceasta scadere a preturilor dezavantajeaza in primul rand bancile, daca ne gandim ca in perioada octombrie 2007 - martie 2008 s-au acordat credite pentru achizitie si constructie de locuinte si pentru cumparare de terenuri in valoare de cca 284.460.000 euro, ale caror garantii inregistreaza in prezent scaderi intre 25% (in cazul apartamentelor vechi) si pana la 50% (in cazul terenurilor).
Analizand, de exemplu, segmentul apartamentelor de cartier cu doua camere, cel mai intens tranzactionate in perioada mentionata anterior, la preturi intre 110.000 - 120.000 euro, estimam ca aproximativ 80% din totalul acestor tranzactii au fost finantate prin credite bancare, iar valoarea medie a creditelor acordate a fost intre 90.000 si 100.000 de euro. Din cauza scaderii preturilor din ultimele 6 luni, garantiile acestor credite au ajuns sa valoreze in prezent intre 75.000 si 85.000 lei ceea ce inseamna ca daca acesti clienti ajung in incapacitate de plata, bancile nu-si vor recupera nici macar suma imprumutata, fara a mai aduce in discutie costurile suplimentare legate de refinantare si executarea garantiilor.
Ca urmare, bancile sunt primele interesate sa gaseasca solutii pentru mentinerea costurilor creditelor in limite acceptabile.
In cazul apartamentelor noi, actualele conditii restrictive de acordare a creditelor ipotecare diminueaza considerabil numarul potentialilor cumparatori pentru acest sector. Dezvoltatorilor le e tot mai dificil sa vanda, ceea ce are consecinte directe asupra capacitatii lor de rambursare a creditelor corporate prin care si-au finantat proiectele. Prin urmare, bancile au toate motivele sa regandesca politica actuala de acordare a creditelor deoarece risca sa nu-si recupereaza creditele acordate dezvoltatorilor de proiecte imobiliare.
"Cererea de apartamente este diminuata nu numai de cresterea dobanzilor ci si de introducerea unor conditii care limiteaza accesul la creditare: neacceptarea anumitor tipuri de venituri in calcularea venitului eligibil, scaderea gradului de indatorare, solicitarea unui avans mai mare, cresterea gradului de acoperire cu garantii, inasprirea scoring-urilor etc. Toate aceste restrictii impuse de banci au un aport considerabil in scaderea preturilor apartamentelor, dar practic, bancile au determinat devalorizarea propriilor garantii. Pe de alta parte, tot bancile sunt cele care pot oferi o solutie acestei probleme, primele initiative facandu-se deja simtite prin demersul Presedintelui ARB care a solicitat Bancii Nationale reanalizarea Regulamentului 11, care modifica si completeaza Regulamentul 3/2007 al BNR privind limitarea riscului de credit la imprumuturile destinate persoanelor fizice", a declarat Mihaela Nicoara, Director de Vanzari Rapid Finance.
"In concluzie, estimam ca primul pas in relaxarea normelor de creditare este inevitabil deoarece bancile sunt direct interesate de echilibrarea pietei imobiliare. Reevaluarea conditiilor de creditare va stabiliza piata imobiliara in urmatoarele 2-3 luni", a mai afirmat Mihaela Nicoara.
